AGENZIA IMMOBILIARE

AZIENDA IMMOBILIARE

Nel primo dopoguerra un’attività che è progredita in maniera iperbolica è stata quella delle compravendite immobiliari dovuta essenzialmente all’aprirsi dell’edilizia dapprima quasi inesistente e , al tempo stesso, all’aumento della possibilità economica da parte della maggior parte della popolazione italiana e precisamente dalla classe degli operai e degli impiegati di livello non elevato.

Una delle caratteristiche generali della nuova prosperosa attività è stata quella di consentire il successo anche senza una particolare predisposizione di coloro che hanno aperto le prime agenzie nel mentre per quelli dotati di una particolare attitudine ed iniziative nel campo specifico hanno avuto modo di ottenere successi anche economici veramente strepitosi.

Detto questo, si vuole qui descrivere un tipo di agenzia immobiliare di diversa tipologia rispetto alle due indicate, avendo caratteristiche basate nel riuscire a carpire denaro in gran quantità senza tuttavia commettere reati o attività illecite ma semplicemente facendo pagare a caro prezzo errori che si sono compiuti in via generale negli anni del dopoguerra .

Quando si riflette su una attività di compravendita di beni immobiliari come quella che forma l’oggetto specifico di queste righe, vien da pensare che si tratti molto semplicemente di mettere d’accordo due entità ben diverse quali sono d una parte il proprietario di un bene e che desidera venderlo e dall’altra un comparatore che, disponendo di una somma di denaro atta all’affare di cui si tratta , sia disposto all’acquisto. A questo punto sussistono le mille possibili varianti relative alle qualità del bene offerto che non sempre coincide con quelle richieste dal compratore ed in questo caso, che ne rappresenta la generalità, sussistono le agenzie immobiliari che hanno l’abilità di trovare il bene che soddisfa ambedue queste esigenze. E’ allora che ha luogo la conclusione dell’affare con soddisfazione dei tre soggetti interessati e cioè venditore, compratore ed intermediario

Desterà grande stupore il fatto che l’agenzia di cui si tratta principalmente qui ha la caratteristica di comperare in non già dei beni che, tenuto conto del prezzo richiesto, offre vantaggi importanti ma invece L’Agenzia che chiamerò con il nome provocatorio “Demoniaca”, non compra né ricerca immobili che siano in perfetta regola con tutte le vigenti leggi, al contrario la sua ricerca è limitata soltanto a scoprire tutte le irregolarità possibili ed immaginabili.

A prima vista riesce difficile capire il senso di tutto questo. Lo si capirà maglio con un esempio.

Un signore possiede in centro città un bell’appartamento molto grande con doppi servizi, sala da pranzo e tinello , ben quattro camere da letto ecc.. Insomma un appartamento invidiabile per le comodità che presenta ed anche per le finiture interne essendo stato risistemato da poco tempo con serramenti, apparecchi igienici , pavimenti e rivestimenti tutti nuovi.

Allo scopo il signore mette un’inserzione sul giornale dichiarando disposto a cederlo per una cifra congrua a e magnificando le buone qualità sopra elencate. Gli scrive l’agenzia Demoniaca dichiarando che ha un cliente che cerca un appartamento come quello descritto nel giornale e chiede di poterlo vedere per decidere. Fatto un accurato sopralluogo, l’agenzia si dichiara interessata e chiede di avere in visione i documenti di cui dispone il venditore per effettuare i necessari controlli. Nel giro di una quindicina di giorni il titolare dell’agenzia ritorna e si dichiara disponibile all’acquisto avendo già in mano e pronto un contratto preliminare di acquisto per sè oppure per altra persona fatte salve le opportune rettifiche o aggiunte che il venditore volesse fare. La cosa va a buon fine ed il titolare dell’agenzia che ha comprato a proprio nome, dà a pieno titolo di garanzia della avvenuta rendita una caparra confirmatoria di importo addirittura superiore a quanto richiesto dal venditore riservandosi un periodo di tre mesi per stipulare l’atto notarile di compravendita. Il contratto comprende le frasi di prammatica con le quali viene precisato che la caparra versata costituisce la prima parte di pagamento del prezzo pattuito ed inoltre costituisce anche vera e propria caparra confirmatoria allo scopo di garantire che la vendita è stata effettivamente effettuata senza possibilità di retrocessione da parte di nessuno dei due contraenti come sancito da apposito articolo del Codice civile, indicando che, qualora uno dei due contraenti intendesse recedere, è obbligato a versare all’altro l’importo di caparra già pattuito.

Passa un mesetto ed il compratore si vede arrivare una raccomandata da parte di un avvocato il quale, per incarico del titolare dell’agenzia, chiede ufficialmente la restituzione non della caparra versata ma ben del doppio perché queste sono le condizioni di compravendita La motivazione della richiesta viene attribuita al venditore nell’aver messo in vendita un immobile assolutamente invendibile a causa delle notevoli irregolarità dell’edificio medesimo rispetto alla licenza di costruzione a suo tempo rilasciata dal Comune,

Ma cosa era successo? Era accaduto che l’agenzia, avendo in mano i documenti originali, aveva potuto verificare il permesso di costruzione riscontrando che l’appartamento sulla base delle autorizzazioni avute a suo tempo non avrebbe dovuto essere una unica abitazione ma invece composto da due appartamenti con accessi separati , diverse destinazioni d’uso e che avrebbero comportato due diverse forniture di servizi come acqua potabile, energia elettrica, gas e ritiro della spazzatura. L’aver unificato i due in un solo appartamento senza averne l’autorizzazione edilizia né avendo in epoca successiva alla costruzione approfittato delle possibilità di regolarizzare l’immobile tramite le formalità di condono legale, avevano provocato l’assoluta invendibilità dell’immobile danneggiando il compratore che aveva necessità di usufruirne per la sua attività.

Il venditore, di fronte ad una iniziativa di questo genere si era affrettato richiedere la consulenza di un avvocato specializzato in questioni edilizie e commerciali il quale , fatti a sua volta gli opportuni controlli, dichiarò che l’agenzia compratrice aveva agito nei termini di legge essendo l’immobile con gravi discordanze rispetto il permesso di costruzione rilasciato a suo tempo dal Comune e che quindi il venditore doveva restituire il doppio della caparra ricevuta fatta salva la possibilità di trattare per riuscire a ridurre l’importo che era comunque necessario versare all’agenzia stessa.

In conclusione il venditore che in partenza intendeva realizzare un notevole importo di denaro dalla vendita, si è invece trovato nella necessità di un grande esborso di denaro senza averne alcun beneficio anzi obbligandolo a pagare anche le spese del suo avvocato

Come si è potuto constatare in tempi successivi l’agenzia era solita agire esattamente in questo modo: effettuare una approfondita ricerca di immobili costruiti o modificati in difformità con il permesso di costruzione e, stipulare il contratto preliminare di compravendita con versamento della caparra per poter successivamente richiedere la restituzione della doppia caparra come descritto.

Si deve far rilevare come dalla descrizione fatta risultio presenti due diversificate tipologie di persone che eseguono compravendite . Da una parte ussite un’ampia schiera di proprietari che possiedono edifici che in piccola o grande parte non sono affatto in regola dal punto di vista delle leggi a causa della consuetudine inveterata di apportare, in corso di costruzione, delle varianti rispetto al progetto approvato e senza presentare alcuna documentazione di regolarizzazione. Il colmo consiste nel fatto che a suo tempo era stato loro rilasciato il permesso di abitabilità senza che nessuno verificasse la congruità indicata. Molti gli esempi di coloro che hanno acquistato la loro abitazione direttamente dall’impresa costruttrice senza mai controllare la congruità tra edificio reale e quello autorizzato. Si tratta ad esempio di edifici costruiti e comprati una cinquantina di anni or sono. Dopo questo lungo periodo i proprietari, pur non avendo eseguito nessuna opera di variante, tuttavia si trovano ora in possesso di una casa non in regola perché difforme, fin dalla costruzione, dalla licenza edilizia rilasciata a suo tempo. Egli si trova quindi nella impossibilità di vendere quella casa e con molte difficoltà per regolarizzarla ai nostri giorni.

La seconda categoria di personaggi comprendere agenzie immobiliari oppure dei singoli privati che approfittano delle irregolarità per uno sfruttamento economico che ha una parvenza di legalità se non fosse per una regola di correttezza naturale che tutti dovremmo avere rifiutando di una metodologia del genere volta soltanto all’incasso di denaro.